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小区会所不能随便改变用途  

2011-10-20 23:24:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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小区会所不能随便改变用途

                      杨  涛

 

一年多了,小区的会所仍是深圳香荔绿洲诸多业主的“心头病”。一年前,开发商农科地产公开对外出售会所,在业主抗议下,出售取消;一年后,开发商将一个产权的会所分割为多个产权,部分对外挂售。开发商称,会所产权登记在开发商名下,开发商有权出售,会所出售了,也还是会所。但业主们则认为,开发商原来关于会所的诸多承诺早已落空,现在再卖掉,会所服务更无从谈起。有业主甚至主张重新确认会所权。(《深圳晚报》10月18日)

有关小区的会所和车位等问题,一直是困扰开发商和业主的问题,相关争议在各地也时有出现。例如在浙江省台州温岭市松门镇的海逸豪苑小区,就曾因为会所问题引发了争议和诉讼。那么,小区会所到底归谁所有,开发商能否改变会所的性质和用途呢?

《物权法》规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,但是“会所是否属于‘专有部分以外的共有部分’尚不明确。”同时按照建设部的相关规定,公共建筑面积分摊并不包含会所,从不动产登记和建筑物区分所有权理论来看,如果会所没有明确规定是属于业主,那么,会所的所有权就应当属于开发商。

所以,如果香荔绿洲的会所,如果是没有摊入共用分摊面积,建设成本也没有计入房价,那么会所的所有权属于开发商所有。

        但是,会所的所有权与使用权是两回事。上海房产局的一个文件中对“会所”曾下过一个定义,即会所是“规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所”,这个定义应当是比较准确的。因此,会所的使用权是受限的,它必须按照规划部门的规定和开发商在售房时的承诺来使用。

      香荔绿洲的会所在房产登记上注明的用途是“会所”, 国土部门《的土地使用权出让合同书》也明确约定,小区有配套设施会所2212.09平方米。同时,业主在2003年入住时,《住宅使用说明书》和《业户手册》都清楚写明有高级会所,为业主提供康乐设施。业主称,初始也有阅览室、兵乓球室、桌球室、棋牌室、健身房、泳池等。这就很清楚地表明了,业主来购买开发商的的房子,其中一个因素就是因为具有会所服务,香荔绿洲的会所依据国家批文的规定和与业主的约定,也是使用权受限的,也就是开发商即便拥有所有权和使用权,但他也不能随意对会所用途进行改变,必须是为业主提供康乐设施。

        香荔绿洲的开发商将会所隔成数小间、发包给个人作为美容院、发廊、快餐店、茶馆(同时兼做麻将馆),是违反规定和约定的。现在,开发商将会所的一部份改为“香荔绿洲一楼商铺”并对外发售,并且没有约定只能用于为业主提供康乐设施等用途,更是一种违约和欺诈行为,这种行为将使得会所完全当作普通商铺使用,引发业主义愤也是理所当然的

        综上,在没有相反的证据情形下,香荔绿洲的会所的所有权应当属于开发商,但开发商应当按照会所的用途来使用会所,即使是转让会所的所有权,也必须在转让合同中约定不得违背会所的性质和用途来使用会所。开发商应当纠正随意更名出售的行为,有关执法部门也应当及时制止开发商这种行为,业主也可以通过司法途径来解决这场纠纷。

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