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缺乏平等博弈,监管规定成为开发商牟利工具  

2011-05-11 22:13:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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缺乏平等博弈,监管规定成为开发商牟利工具

                                  杨   涛

国家统计局数据显示,2008年全国商品住宅销售面积约为5亿平方米。按房产测绘误差比中限1.5%计算,仅住宅虚增面积就达到了750万平方米,相当于整个杭州市全年商品房的新建筑面积。按国土资源部的报告,当年全国商品房平均销售价格接近4000元/平方米,按此粗略估算,消费者为此多支付300亿元。2010年,全国商品房销售面积达到10.43亿平方米,全年商品房平均价格为5033元/平方米,按房产测绘误差比中限1.5%计算,虚增加的面积达到1500万平方米,相当于天津市全年商品房销售面积,消费者为此多支付600亿元。(《新民晚报》5月10日)

  之所以会出现如此之多的虚增面积,是因为目前房产测绘使用的计量标准属于地理测绘范畴,不但达不到房屋建筑工程施工的精度要求,更不符合房屋建筑工程技术的规律,“就像用制造自行车的技术标准监督钟表的制造生产一样,是根本无法检验钟表精密程度的”。另一个问题在于,通常只有房管局所辖的房屋测绘所有房产测绘资质,而这一房屋测绘所本身经常站在开发商一边,消费者与开发商出现争议,消费者请来的非本地房产测绘机构作出,往往不能得到认可。

 不仅如此,由于房屋预售制度的存在,开发商在房屋预售时签订的商品房买卖合同约定面积往往比比交付使用的房屋面积小。而根据最高法的司法解释,房屋测绘面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算。开发商凭此误差可以虚增房屋面积,而且合理合法地卖给消费者,从而预先多套取消费者的资金使用,等到实际交付时,再以在误差在3%之内为由退还多占的钱给消费者。

再有,消费者在向开发商购买房屋中吃亏很大的还有公摊面积的计算。由于现行的《商品房销售管理办法》对公摊面积在总建筑面积上并没有明确的比重,开发商不仅在公摊面积上自行设定标准,而且在合同约定与实际交付时,还经常改变原有的约定,比如合同上承诺套内面积70平方米、公摊面积30平方米、但交房时,套内面积变成了60平方米,公摊面积变成了40平方米。全国人大代表林燚就称“现在公摊面积有多大仍然是开发商测量的,而且各地没有什么统一标准和规范,无论用何种方式计算房价,公摊面积对购房者来说都是个谜,经常引起买卖双方的争执”。

  所有的这些问题,从表面上讲,是开发商黑心赚取消费者的钱,根子却在于有关的监管规定有意无意地给开发商以漏洞可钻,成为他们牟利的工具。比如说,在其他国家,只有地籍测绘,没有房产测绘。因为他们在房屋建筑设计、施工等环节已经完成了对开发商的严格监督,并不需要最后实测确认房产面积。再比如说,商品房预售制和公摊面积在许多国家也没有,他们严格销售现房和按照套内建筑面积计价,没有留下诸如公摊面积这样的规定给开发商玩猫腻。再比如,地方房管局设置房屋测绘所并控制资质颁发的权力,客观上为官商勾结提供了条件。

  而出现这些漏洞,一个根本性的原因在于,房地产监管的这些规章制度,其实就是有关国家部委的部门立法,并没有交由人大制定法律,缺乏相关利益人参与进行利益博弈。而缺乏阳光和平等博弈出台的相关规章制度,要么就是站在地方政府多收取土地出让金和税收的角度,客观上为开发商牟利创造条件,要么是出于监管便利,减少监管环节,推卸责任。如此,在实践中,开发商利用有利于他们的规定或者模糊不清的规定,大量地欺骗消费,牟取暴利就不言而喻了。

  消费者在购买中种种受骗和利益受损,不能光指望开发商能流着道德的血液,更重要的是要保障消费者在规章制度制定的“知情权、参与权、监督权和决策权”,让消费者在规则制定时就有权参与进来,让自己的利益进行平等博弈。

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